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Berlin Mitte. Die Bebauung der letzten Freiflächen am Checkpoint Charlie beschäftigt Investoren, Politik und Verwaltung beinahe schon so lange, wie die Wiedervereinigung alt ist. Spätestens mit dem Kauf der Grundschulden für das Areal durch die Trockland Management GmbH vor fünf Jahren hätte die Landesregierung die Ampeln für die Bagger auf Grün stellen können. Anfang dieses Jahres wurde zwar endlich der Bebauungsplan „1-98“ für die insgesamt Fußballfeld große Fläche links und rechts der Friedrichstraße zwischen Schützenstraße und Zimmerstraße, einschließlich des Grundstücks Mauerstraße 93 sowie einen Abschnitt der Friedrichstraße im Bezirk Mitte vom Berliner Senat abgesegnet, doch ob und wann Trockland nach diesen Festschreibungen bauen wird, steht weiterhin in den Sternen.

Mitte der 1990er Jahre hatte das Land Berlin das Gelände am ehemaligen Grenzübergang an einen Investor verkauft. Für ihn und alle nachfolgenden Besitzer galt stets verbindlich, in den Plänen Platz für ein Museum des Kalten Krieges vorzuhalten – auch für Trockland. Das geplante Museum ist wie die Gedenkstätte Bernauer Straße und die Stasiopfer-Gedenkstätte in Hohenschönhausen Teil des Mauer-Gedenkstättenkonzeptes des Senats aus dem Jahr 2006.

Im Frühjahr 2015 machte es die Runde: Der Berliner Immobilienentwickler Trockland Management GmbH hat die Grundschuld für die beiden, insgesamt 9100 Quadratmeter großen und oft als „Filetstücke“ bezeichneten Grundstücke – beiderseits der Friedrichstraße erworben, von der irischen National Asset Management Agency (NAMA). Diese verwaltet eine Insolvenzmasse, zu der auch die prominenten Grundstücke in Berlin gehören. Eine Hypothekenfinanzierung von Projekten war dadurch von Anfang an nicht möglich, das Unternehmen war bei jedweder Nutzung auf eine Mischung aus Eigenkapital und Fremdkapital angewiesen.

Kurz nach dem Kauf der Grundschulen durch die Trockland Management GmbH wurden auch deren Pläne für das Areal bekannt: Neben dem Museum sollten Wohnhäuser mit Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss entstehen, dazu war eine umfassende Hotelnutzung vorgesehen, von einer Filiale der Hardrock-Hotelkette sollte es einen kleinen Stadtbalkon mit Blick auf den ehemaligen Grenzübergang geben. Das Land Berlin hatte daraufhin laut eines Wortprotokolls aus der 50. Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses dieses Jahres damals beschlossen, „diesen Geltungsbereich zum Gebiet von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung zu erklären“. Anfang 2016 hat der Senat den Aufstellungsbeschluss für ein Bebauungsplanverfahren gefasst. Auch im Koalitionsvertrag wurde das Thema „Bildungs- und Erinnerungsort am Checkpoint Charlie“ verankert. Im August 2017 begann dann der lange Weg der Partizipation, mit Workshop-Verfahren, Expertenrunden, Architekten-Vorschlägen plus Obergutachtergremium sowie Bürger- und Behördenbeteiligung. Auch ein Dutzend Kulturschaffender trat mit seinen Vorschlägen auf den Plan.

Investor Trockland unterstützte diese transparente Vorgehensweise, musste dann aber auf Drängen des Senats in einem „Letter Of Intent“ weitere Vorstellungen akzeptieren – ein Bebauungsplan war das Ziel. Das änderte sich, als Ende 2018 durch gezielte Medienberichte Trockland sich wegen des Verdachts der Geldwäsche diskreditiert sah. Ein über mehrere Monate verschlepptes Ermittlungsverfahren konnte am Ende die nie belegten Verdächtigungen nur zurückweisen und das Verfahren im Frühjahr 2020 einstellen. Doch bezüglich der Bebauung am Checkpoint Charlie hat sich der Senat zwischenzeitlich vom Investor distanziert. Den wirtschaftlichen Schaden hat man dem Investor überlassen und dem Steuerzahler enorme Haushaltsrisiken wegen möglicher Klagen eingebrockt.

Am Checkpoint Charlie treffen kommerzielle Interessen eines Eigentümers und die Planungs- sowie baurechtliche Hoheit des Landes aufeinander. Die ursprünglichen Pläne der Trockland Management GmbH, die für das Projekt am Checkpoint die Tochterfirma Trockland XI Charlie GmbH gegründet hat, scheiterten zunächst hauptsächlich am Veto der Linken und den Bündnisgrünen. Geschäftsführer Heskel Nathaniel beteuerte in einem Interview der Morgenpost, auch die Interessen des Landes stets berücksichtigt zu haben, besonders hinsichtlich des Museums und des Denkmalschutzes. Die Anschuldigungen, „schmutziges“ Geld zu verwenden, bezeichnete er als „Hexenjagd“. Und er ärgert sich, denn Trockland hätte längst anfangen können zu bauen, bereits 2013 habe es einen Bauvorbescheid für ein Teilgrundstück gegeben.

Jetzt kommt für den Bauherren eine neue Hürde um die Ecke: Der Anfang 2020 aufgestellte Bebauungsplan sieht zwar 500 neue Wohnungen vor. 30 Prozent davon sollen nach dem Berliner Modell günstig zu mieten sein. Die erlaubte Bauhöhe sollte aber in der ursprünglichen Fassung gleichzeitig 30 Meter nicht überschreiten. Sogar für den Koalitionspartner SPD ein Grund, Alarm zu schlagen: Für einen Bauherren sei eine Bebauung so wirtschaftlich nicht darstellbar. Weil darüber hinaus Experten eine Beklagung des Bebauungsplans und damit jahrelangen Stillstand am Checkpoint Charlie befürchten, könnte sich die erlaubte Höhe noch ändern. Offenbar erwägt Trockland derzeit noch nicht, von seinem Vorhaben zurückzutreten. Sollte er aber das Projekt ad acta legen, stünde Berlin vor einem Scherbenhaufen: Mehrere Millionen Planungskosten wären in den Sand gesetzt, die Realisierung eines zentralen Erinnerungsortes unmöglich gemacht sowie obendrein wegen drohender Klagen ein Haushaltsrisiko in dreistelliger Millionenhöhe. Ganz zu schweigen vom auch international wahrgenommenen, schwerwiegenden Imageschaden.

Die Lage ist verzwickt, gleichermaßen aus rechtlicher, wirtschaftlicher, die Eigentumsverhältnisse betreffender und ideologischer Sicht. Dass das Land Berlin die Zeitgeschichte am Checkpoint Charlie gewürdigt haben möchte, daran ist nie gerüttelt worden. Auch war es sicher wichtig, den Geldwäsche-Vorwurf prüfen zu lassen und das ganze Verfahren im Sinne der Öffentlichkeit transparent zu machen. Aber wäre es im Sinne des angespannten Wohnungsmarktes nicht passender, dem Investor auch ein stückweit entgegen zu kommen, wenn er sonst schon nicht mit seinem Eigentum machen darf, was er gerne möchte?

Wasser auf die Mühlen all derjenigen, die an die Bauverhinderungsstrategie der Rot-Rot-Grünen Regierung glauben. Sie müssen einfach hinterfragen, warum das Land, wenn es schon das Areal nach seiner Fasson entwickeln möchte, nicht entweder Nägel mit Köpfen macht und es kauft, oder aber dem Bauherrn genügend Luft lässt, sein Projekt rentabel umsetzen zu können.

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